Immobilienfinanzierung durchrechnen, bevor Sie besichtigen

Sinnvoll ist, den finanziellen Rahmen früh zu klären und die Objektsuche danach auszurichten. Wer weiß, welche Größenordnung trägt, sucht zielgerichteter und kann bei einem passenden Objekt zügig reagieren. Eine Suche ohne Rahmen führt zu Besichtigungen, die nicht infrage kommen. Verbindlich wird die Finanzierung ohnehin erst mit einem konkreten Objekt.

Nein, beides nicht. Jasken & Partner ist keine Bank und kein Finanzierungsvermittler. Wir können daher keine Finanzierungsberatung, Zinsprognose und Aussagen zu Konditionen tätigen, das überlassen wir den Spezialisten in diesem Gebiet. Unser Beitrag liegt davor: die fachliche Einordnung der Immobilie und ihres Werts sowie die Aufbereitung der Objektunterlagen. Diese Trennung ist auch bei Banken bewusst gewählt, weil Wertaussage und Finanzierungsinteresse nicht in einer Hand liegen sollten.

Eine Bank prüft nicht nur Sie, sondern auch die Immobilie, weil sie als Sicherheit dient. Dafür bildet sie sich ein eigenes Urteil über den Wert und legt einen vorsichtigeren Maßstab an als der Kaufpreis. Eine fachliche Einordnung ist deshalb doppelt nützlich: Sie erkennen, ob der Preis zum Objekt passt, und gehen mit geordneten Unterlagen ins Bankgespräch.

Eine allgemein gültige Zahl gibt es hierfür nicht, dies hängt grundsätzlich von Ihrer Bonität und der Bereitschaft Ihrer Bank ab. Als Grundgedanke gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto geringer der Finanzierungsbedarf und desto eher lassen sich die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln tragen. Was tragfähig ist, gehört in ein Gespräch mit Ihrer Bank.

Banken verlangen Nachweise zu Ihrer Person und Ihrem Einkommen sowie Unterlagen zum Objekt. Persönlich sind das z.B. Einkommensnachweise, eine Aufstellung Ihrer Verbindlichkeiten und ein Eigenkapitalnachweis. Objektseitig meist Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Flächenberechnung, Energieausweis und bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen und WEG-Protokolle. Bei unseren Objekten stellen wir die Unterlagen zur Immobilie bereit. Da wir selbst Gutachten für Banken erstellen, wissen wir worauf es ankommt.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € fallen in Berlin 18.000 € Grunderwerbsteuer an. Für Genehmigungen, Notar und Grundbuch sind je nach Vorgang und Grundschuldbestellung etwa 4.500 bis 6.000 € anzusetzen. Ohne Maklercourtage liegen die Nebenkosten damit bei rund 22.500 bis 24.000 €. Rechnen Sie diese Beträge unbedingt ein, bevor Sie eine Preisobergrenze festlegen.

Die größte Position ist die Grunderwerbsteuer, deren Satz das jeweilige Bundesland festlegt. In Berlin beträgt sie 6 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Genehmigungen, Notar- und Grundbuchkosten von üblicherweise etwa 1,5 bis 2 Prozent (bei Grundschuldbestellungen). Fällt eine Maklercourtage an, kommt sie obendrauf. Diese Beträge sind in aller Regel aus Eigenkapital zu tragen, konkretes dazu erfahren Sie bei Ihrer Bank.

Neben dem Kaufpreis entstehen regelmäßig die Grunderwerbsteuer, Kosten für Generhmigungen (z.B. Vorkaufsrechtsprüfung), die Kosten für Notar und Grundbuch sowie, sofern vereinbart, eine Maklercourtage. Je nach Fall kommen Kosten für Unterlagen, Gutachten oder die Grundschuldbestellung hinzu. Wie hoch die Kaufnebenkosten ausfallen, hängt vom Bundesland und vom Einzelfall ab. Konkrete Beträge nennt Ihnen das Notariat oder Ihre Bank.