Kaufpreisaufteilung: der Gebäudeanteil als Grundlage Ihrer Abschreibung
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie ist entscheidend, welcher Anteil auf das Gebäude und welcher auf Grund und Boden entfällt. Wir schaffen eine nachvollziehbare Grundlage für Ihre weitere steuerliche Einordnung.
Wann eine Kaufpreisaufteilung sinnvoll sein kann
Eine sachgerechte Aufteilung setzt sich mit der konkreten Immobilie auseinander. Sie kann sinnvoll sein, wenn Sie den Kaufpreis nicht allein pauschal einordnen möchten.
Was die Kaufpreisaufteilung für Ihre Entscheidung leistet
Ein Kaufpreisaufteilungsgutachten ordnet den Gesamtkaufpreis Ihrer Immobilie nachvollziehbar den Bestandteilen Grund und Boden sowie Gebäude zu. Dabei werden die Eigenschaften des Objekts und die konkreten Daten des Erwerbs berücksichtigt. So erhalten Sie eine Grundlage für die weitere steuerliche Behandlung mit Ihrer Beratung.
Kaufpreis nachvollziehen
Die Aufteilung wird anhand der konkreten Immobilie hergeleitet und dokumentiert.
Die Investition einordnen
Sie erhalten eine sachliche Grundlage für Ihre wirtschaftliche Planung.
Beratung vorbereiten
Die Ergebnisse können Sie gezielt mit Steuerberater oder Steuerberaterin besprechen.
Was Auftraggeber über ihre Gutachten sagen
Ein Gutachten soll Klarheit schaffen. Diese Rückmeldungen zeigen, wie Auftraggeber die Zusammenarbeit mit Jasken & Partner erlebt haben.
Nicht sicher, welche Bewertung passt?
Im Erstgespräch klären wir, ob eine Kaufpreisaufteilung zu Ihrer Immobilie und Ihrem Anliegen passt.
Was bei der Kaufpreisaufteilung zählt
Die Aufteilung richtet sich nach den Merkmalen von Grundstück und Gebäude. Welche Faktoren besonders wichtig sind, hängt von Ihrer Immobilie und den vorhandenen Unterlagen ab.
Lage und konkrete Grundstückssituation
Gebäudeart, Baujahr und Zustand
Grundstücksgröße und Flächenangaben
Modernisierungen und Ausstattungsmerkmale
Kaufvertrag und objektspezifische Besonderheiten
In fünf Schritten zu Ihrer Kaufpreisaufteilung
Wir führen Sie von der ersten Klärung bis zur dokumentierten Aufteilung durch einen nachvollziehbaren Ablauf. Dabei richten wir die Bearbeitung auf Ihre Immobilie und den Erwerbsanlass aus.
Erwerbsanlass klären
Im ersten Gespräch besprechen wir die Immobilie, den Kauf und Ihre Fragestellung. So verstehen wir, welche Grundlage Sie für die weitere Einordnung benötigen.
Unterlagen prüfen
Wir sichten Kaufvertrag und Objektunterlagen und klären, welche Informationen für die Aufteilung relevant sind. Falls etwas fehlt, erläutern wir Ihnen die nächsten Schritte.
Immobilie erfassen
Wir erfassen die Merkmale von Grundstück und Gebäude, die für die Aufteilung bedeutsam sind. Dazu gehören Lage, Zustand, Flächen und besondere Ausstattungen.
Kaufpreis aufteilen
Wir werten die Informationen aus und leiten die Aufteilung des Gesamtkaufpreises nachvollziehbar her. Die Herleitung wird auf die konkrete Immobilie bezogen.
Gutachten erhalten
Sie erhalten eine klar dokumentierte Grundlage für die weitere Abstimmung. Die wesentlichen Annahmen und das Ergebnis sind nachvollziehbar dargestellt.
Welche Unterlagen hilfreich sind
Sie müssen vor dem Erstgespräch nicht jede Unterlage vollständig vorbereitet haben. Wir klären mit Ihnen, was für Ihre Immobilie und den Erwerb relevant ist.
Kaufvertrag oder Vertragsentwurf, soweit vorhanden
Grundbuchauszug sowie Kataster- oder Flurkarte
Bauunterlagen, Grundrisse und Flächenberechnungen
Angaben zu Modernisierungen und Ausstattungen
Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und relevante Ertragsangaben
IhrAnsprechpartner für eine fundierte Bewertung
Als Sachverständiger verbindet Heinz Jasken Bewertungskompetenz mit jahrzehntelanger Erfahrung im Immobilienverkauf. Er nimmt sich die Zeit, Ihren Anlass und die Besonderheiten Ihrer Immobilie einzuordnen.
Was Sie zur Kaufpreisaufteilung wissen sollten
Hier finden Sie Antworten auf häufige Fragen zur Aufteilung eines Immobilienkaufpreises. Die steuerliche Behandlung Ihres individuellen Falls stimmen Sie bitte mit Ihrer steuerlichen Beratung ab.
Von Art und Größe des Objekts, der Zahl der Einheiten, dem Dokumentationsumfang und der Unterlagenlage. Eine einzelne vermietete Eigentumswohnung bedeutet weniger Aufwand als ein Wohn- und Geschäftshaus mit mehreren Mietverhältnissen und unklaren Flächenangaben. Auch eine Erfassung vor Ort wirkt sich aus. Sie erhalten ein individuelles Angebot.
Wichtig sind Kaufvertrag oder Vertragsentwurf, Grundbuchauszug sowie Kataster oder Flurkarte. Dazu kommen Bauunterlagen, Grundrisse, Flächenberechnungen, Angaben zu Modernisierungen und bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Bei Eigentumswohnungen sind Teilungserklärung und Angaben zum Gemeinschaftseigentum hilfreich. Fehlendes beschaffen wir mit Auftrag und Vollmacht.
Eine pauschale Berechnungshilfe arbeitet mit standardisierten Annahmen und typisierten Werten. Sie ist praktikabel, bildet die Besonderheiten eines Objekts aber nur begrenzt ab, etwa einen ungewöhnlichen Grundstückszuschnitt oder einen abweichenden Gebäudezustand. Ein Gutachten setzt dort an und leitet die Aufteilung objektbezogen her. Wie die zuständige Stelle entscheidet, sagt das nicht voraus.
Häufig nicht ohne Weiteres. Eine im Kaufvertrag genannte Verteilung ist zunächst eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer und lässt offen, ob sie den tatsächlichen Verhältnissen entspricht und von den Finanzbehörden akzeptiert wird. Ohne objektbezogene Begründung bleibt sie angreifbar. Ein Gutachten leitet die Aufteilung aus den Merkmalen von Grundstück und Gebäude her und dokumentiert die Annahmen.
Typisch sind vermietete Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Anlageobjekte, bei denen der Gebäudeanteil wirtschaftlich ins Gewicht fällt. Besonders lohnend ist die Betrachtung in Lagen mit hohen Bodenwerten oder wenn der Gebäudezustand von der Umgebung abweicht. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist eine Aufteilung meist nicht erforderlich.
Weil beide Bestandteile wirtschaftlich unterschiedlich zu beurteilen sind. Der Boden verbraucht sich nicht, das Gebäude hingegen unterliegt Alterung und Abnutzung. Ein Gesamtkaufpreis sagt deshalb nichts darüber, welcher Anteil auf welchen Bestandteil entfällt. Für die Aufteilung betrachten wir Grundstückssituation, Flächen, Gebäudeart, Baujahr, Zustand und Modernisierungen.
Das entscheidet die zuständige Finanzbehörde im Einzelfall, eine verbindliche Auskunft vorab ist nicht möglich. In der Praxis prüft die Verwaltung häufig mit einer pauschalen Berechnungshilfe, die Besonderheiten nur grob abbildet, etwa erheblichen Instandhaltungsstau oder eine stark abweichende Lage im Bodenrichtwertgebiet. Genau dort setzt ein Gutachten an und begründet die Aufteilung objektbezogen.
Bei einer Kaufpreisaufteilung wird der gezahlte Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits verteilt. Zuerst wird der Bodenwert über Bodenrichtwert und Fläche bestimmt, dann der Gebäudewert nach Bauart, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Aus dem Verhältnis ergibt sich die Aufteilung. Steuerlich zählt: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar.
Noch weitere Fragen?
Auf unserer "Häufige Fragen"-Seite haben wir über 200 Fragen samt Antworten für Sie gesammelt.
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Dann schildern Sie uns kurz Ihre Immobilie und Ihren Erwerbsanlass. Wir besprechen mit Ihnen, wie die Bewertung für Ihre Situation vorbereitet wird.
